2023 부동산 규제 지역 해제, 무엇이 달라지나?

 

서울 수도권 지역 대부분이 규제지역 6년 만에 해제되었다.

2023년 1월5일 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산을 제외한 서울과 경기 전 지역 21개 구는 규제지역에서 해제된다. 또 상반기 규제를 추가로 완화한다고 밝혀 수도권 분양시장 분위기가 바뀔지 관심이 많다. 윤석열 대통령은 3일 국토교통부와 환경부의 신년 업무보고에서 부동산 정책과 관련해 "최근 금리 상승으로 연착률이 아닌 경착률 위험이 크다" 라며 " 수요 측의 규제를 과감하고 속도감 있게 풀어야 될 것"이라고 밝혔다. 윤석열 대통령은 지난해부터 인천과 세종시 등 지방을 중심으로 부동산 규제를 조금씩 완화했다. 서울 4개 구가 규제지역으로 남아있지만 서울 대부분 지역에 규제지역에서 해제된 것은 2016년 11월 이후 처음이다. 

 

그래서 무엇이 달라지나? 관건은 '금리'

규제지역 내 주택을 구입하면 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들고 다주택자에게 양도세, 종합부동산세 등 세금이 더 부과된다. 앞으로 수도권에서 집을 살 때 이런 제약에서 벗어날 수 있다는 의미이다. 주택담보대출(LTV)은 집값의 70%까지 이용할 수 있게 된다.

 

정부가 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역의 분양가 상한제를 해제했다. 분양가 상한제 대상 지역은 다른 지역보다 전매제한이 길어지고 실거주 기간이 의무화된다. 즉 준공 후 입주하지 않고, 세입자를 받아 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 된 것이다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 3년으로 줄어들었고, 나머지 서울 지역과 과천, 광명, 인천, 하남 등 수도권 과밀억제 구역은 1년으로 축소되었다. 

가장 관심이 높아진 수혜 단지는 강남과 강북을 대표하는 '장위자이 레디언트', '올림픽파크 포레온'이다. 두 단지 모두 전매제한이 기존8년에서 1년으로 줄어들게 되며, 실거주 의무는 2년, 재당첨 제한 10년 또한 사라진다.

장위자이 레디언트 분양관계자는 "전매제한의 축소, 실거주 의무 폐지 등의 정책이 발표되고 이후 수요자들의 문의가 크게 늘었다" 며 특히 다주택자들도 중도금 대출이 가능해졌고, 실거주 의무도 없다보니 이에 관련된 문의도 많아졌다"라고 한다.

 

분양가 상한제가 풀리면서 수도권 전매제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화된다. 이화 함께 1분기 안에 분양가와 관계없이 전 부문 주택을 구입할 때 중도금 대출을 받을 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 현재는 분양가 12억 원 이하 주택만 중도금 대출 보증을 받을 수 있다.

 

2월까지 분양가와 상관없이 특별공급을 허용하고 1주택자가 청약에 당첨되면 기존 주택 처분 의무를 없애겠다고 밝혔다. 또 주택 소유자도 무순위 청약을 신청할 수 있게 된다.

 

전문가들은 부동산 규제 완화 효과에 대해선 의견이 다르다. 고금리가 유지되는 한 부동산 활성화 정책의 효과는 제한적일 것이라는 데 의견을 같이했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인상 랠리가 마무리되면 정책효과에 따라 급매물 위주의 거래가 예상되지만 경기하강 변수 등으로 시장이 반등할지는 미지수"라고 말했다. "

 

분양시장에 더욱 가시적인 효과도 기대된다.

주택 보유자가 큰 제약 없이 분양을 받을 수 있고 중도금 대출 규제가 풀리면서 미분양 증가 속도가 다소 둔화될 것이다. 반면 일각에서는 역대 정부와 마찬가지로 정부의 부동산 시장 개입이 지나치다는 비판도 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "집을 사려는 사람들에게는 금리가 높은 게 가장 큰 문제지만 세금 완화와 대출 확대가 당장 효과가 있는 것 같지는 않다"며 "금리가 떨어지거나 고금리가 고정화되면 투기가 다시 일어날 수 있다"라고 말했다.

 

임교수는 이어 "법인세 인하와 달리 한국 경제성장이 임대료 추구를 가능하게 하기 위해 비생산적(투기적) 자본을 끌어들이는 것은 바람직하지 않다"라고 덧붙였다. 반면 서교수는 "(고금리 상황에서) 투기세력이 붙을 우려는 없고, 외부 변수가 바뀌고 투기세력이 몰리면 이를 막기 위해 추가적인 시장 개입을 할 수 있다"라고 말했다. 다만 우리나라의 부동산 정책에 대해서는 "부동산의 경우 사실은 장기적은 비전을 갖고 정책의 일관성을 유지하는 것이 좋다"는 의견을 밝혔다. 앞서 윤석열 대통력은 국토교통부 업무보고에서 미분양 주택을 매입해 취약계층이 다시 임대할 수 있도록 하는 방안을 마련해 달라고 요청했다.